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¿Qué opción cobra fuerza en el mercado como alternativa para llegar a la vivienda propia?

¿Qué opción cobra fuerza en el mercado como alternativa para llegar a la vivienda propia?

Ante la falta de créditos en los bancos o las duras condiciones que ofrecen, vuelve a imponerse una operatoria que fue furor en los '90. De qué se trata

 

Por Guillermina Fossati
07.12.2010 10.02hs Marketing

En la actualidad, para muchas familias concretar el sueño de tener una vivienda propia es un objetivo difícil de alcanzar.

Con una capacidad de ahorro que contrasta con los elevados precios del m2, donde cada vez resulta más complicado calificar para un crédito hipotecario y frente a un mercado que brinda pocas ofertas de financiación para la clase media, son muchos los que se conforman con pagar un alquiler y se resignan frente a esta realidad.

Sin embargo, en los últimos tiempos, una modalidad muy utilizada durante la convertibilidad recupera fuerza y, según afirmaron expertos del sector inmobiliario, se presenta como una alternativa digna de analizar a la hora de comprar un inmueble.

Se trata de las hipotecas entre privados, las cuales se ofrecen en dólares, en un plazo de 24 a 36 meses y que alcanzan para financiar entre el 30 y 40% del valor de una propiedad.

Según Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, en estas operaciones la tasa anual es del 15% y, en general, "se utilizan para pagar el saldo de alguna compra o para cubrir algún faltante que escasea para la escrituración o refacción de la propiedad".

El experto destacó que cada vez se ven más operaciones realizadas bajo esta modalidad.

En el mismo sentido, Luis Ramos, titular de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios -quien aclaró que esta forma de financiarse nunca desapareció-, explicó que "hoy vuelve a tomar protagonismo este mecanismo, especialmente por todos los inversores que tienen muchos ahorros y no encuentran otras alternativas interesantes de inversión".

Es así como, ante el escaso rendimiento de las inversiones financieras, el ladrillo se impuso como un buen refugio para el capital y junto a él también lo hicieron los préstamos con hipotecas.

Por el momento, aclaró Pepe, hay mas interesados en prestar que en tomar el dinero, por la incertidumbre que genera cerrar un acuerdo en dólares, lo cual no obsta analizar esta alternativa.

Características
El negocio de otorgar préstamos con garantía hipotecaria entre privados se los conoce como préstamos de escribanías. Este nombre se le otorga porque siempre tiene que intervenir un escribano, teniendo en cuenta que debe existir la garantía de un inmueble.

También se las denomina así porque es común que los escribanos actúen como nexo entre el que necesita financiamiento y quien puede prestar, explicó Ramos.

Las condiciones esenciales de estas hipotecas son: 

  • Se cierran en dólares.
  • Los plazos no exceden los 36 meses. 
  • El monto oscila entre el 30% y el 40% del bien hipotecado.

Este bajo porcentaje permite hacer un negocio con bajo riesgo para quien presta el dinero, porque le permite asegurarse un amplio margen de su repago, en caso de incobrabilidad.

Según Pepe, la tasa mensual que se cobra actualmente no supera del 1 al 1,5%, obteniendo entre un 12 a un 15% anual. Para Ramos, también es común que éstas lleguen al 20% anual.

En cuanto al destino, si bien es común utilizarlo para la compra de viviendas, también se usa para inmuebles comerciales. En estos casos, el tomador podría disponer de los dólares, pero prefiere tomar prestado y repagarlo con su flujo de negocios, es decir, evita invertir, al menos, parte de su capital.

El mercado hoy
La estabilidad en la cotización del dólar es un factor determinante
para muchos tomadores de fondos, que se arriesgan a comprometer el pago en moneda extranjera apostando a que continuará con la dinámica actual y no sufrirá algún tipo de ajuste abrupto.

En cuanto a los que ofrecen la hipoteca, es un negocio más "jugoso" que nunca, teniendo en cuenta que prestan dólares a una tasa del 15% promedio, mientras que la inflación en pesos es de casi el doble y el billete no llegó a apreciarse tanto en los últimos años.

Para Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, uno de los motivos principales por los cuales resurgen las hipotecas entre privados es por la falta de créditos bancarios.

Si bien algunos bancos salieron, en los últimos tiempos, a ofrecer algunas líneas a 20 años, las tasas siguen siendo muy elevadas y muchas familias no están en condiciones de sacrificar el 25% o 30% de su salario para el pago de la cuota, porque la inflación no les permite cubrir sus gastos diarios.

Además, para obtener un monto que permite acceder a una propiedad de calidad intermedia, se debe justificar un sueldo promedio de $10.000 mensuales, lo cual no siempre es factible.

Desde el punto de vista técnico, las hipotecas entre privados tienen un antecedente cercano positivo, ya que se trata de un instrumento que quedó a salvo de la pesificación de los préstamos otorgados en la convertibilidad.

En este sentido, la Corte Suprema dictó un fallo del "esfuerzo compartido", que permitió a los que financiaron recuperar la mayor parte del monto prestado originalmente en dólares.

También, como explicó Ramos, juega a favor que hay un bajo rendimiento de otras opciones para invertir en dólares, lo cual vuelve más atractiva la posibilidad de colocar el dinero a tomadores privados a una tasa elevada y, además, con garantía hipotecaria.

Ventajas y riesgos
Según Ramos, para el tomador del crédito, el principal riesgo es que se está comprometiendo en dólares, y si bien la cotización actualmente tiene una tendencia estable, siempre puede haber alguna sorpresa en su evolución.

"Quienes toman una hipoteca en dólares es porque piensan en dólares o tienen capacidad de ingresos y ahorro en esa moneda, sino es raro que un asalariado vaya a asumir ese riesgo", explicó.

Para quien presta el dinero, el negocio ha sido excelente en los últimos años. En estos casos, el principal riesgo que se asume es con quien se acuerda el negocio y, por eso, muchas veces intervienen los escribanos como nexo y queda la hipoteca como garantía.

"Prestar u$s120.000 y quedarse con la hipoteca de una propiedad de u$s300.000 no está nada mal. Es un negocio por menos plata, a más tasa y bajo plazo", concluyeron los expertos.

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