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Mercado inmobiliario, en crisis: ¿los precios seguirán en baja o ya encontraron un piso?

Mercado inmobiliario, en crisis: ¿los precios seguirán en baja o ya encontraron un piso?
En comparación a la prepandemia, el valor del metro cuadrado parece haberse ajustado, pero todos se preguntan si seguirán bajando
Por Marysol Antón
26.10.2021 06.29hs Economía

Uno de los temas que más se ha venido hablado en el mercado inmobiliario durante los últimos meses es la baja de los precios de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires (GBA). Si bien todo parece indicar que ha habido un ajuste hacia la baja, algunos corredores inmobiliarios tienen una visión particular del tema.

Eduardo Stulich, director de Mercado Residencial de Soldati, opina que es "difícil saber si los precios seguirán bajando pero, con el fuerte desequilibrio entre la cantidad de propiedades en venta, incrementado en parte por propietarios que decidieron poner a la venta unidades que alquilaban y la inestabilidad del dólar, podríamos ver todavía bajas en los precios finales negociados, con propietarios que prefieran vender ante la escasa expectativa de una recuperación del mercado".

"Pareciera que los precios llegaron a un piso. Pero en este país todo es posible. Por lo tanto hay que ser cautelosos", afirma Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Muchos consideran que luego de las elecciones de noviembre habrá un repunte de las ventas de propiedades.

La mirada sobre la disminución de los valores también la tiene Diego Álvarez Espín, empresario y educador financiero. "Los precios pueden seguir bajando, dado que el stock de venta de propiedades hoy representa 50 meses de ventas mensuales, versus la rotación histórica de 12 meses. De todas las propiedades en venta en los principales centros urbanos, solo se vende el 2%. Por eso demorará 50 meses en rotar el stock disponible, lo que hará que los inmuebles sigan bajando aun un poco más".

Sin embargo, para Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, "hoy los precios de los inmuebles están claramente por encima de su nivel de equilibrio. Si bien un porcentaje de ellos ha tenido una corrección e incluso una baja, no han sido lo suficientemente atractivas, masivas o consecuentes para generar una demanda genuina. No es posible determinar si seguirán bajando o se mantendrán".

Negociar y ganar

En la vereda de enfrente de lo que se viene escuchando está Martín Pinus, titular de la inmobiliaria homónima y especialista en el mercado premium. "La baja del precio llegó a un piso a partir de las últimas PASO. La gente está un poco más motivada, con más ganas y entiendo que hoy es un muy buen momento para comprar. Creo que los precios van a empujar para arriba".

A esto hay que agregar el factor de las negociaciones. "Los márgenes no superan normalmente un 8 a un 10% si la propiedad ya se encontraba publicada en un precio realista, acorde a la situación de mercado. Y si la propiedad no ajustó su precio, no recibe consultas, pero colabora negativamente en las expectativas de los propietarios", indica Eduardo Stulich.

Encontrar el precio de equilibrio de las propiedades hoy parece ser todo un desafío.

"La mayoría de las propiedades fueron re-tasadas, y las que tomamos a la venta más recientemente ya lo hicimos con valores acorde al mercado actual. Dependiendo del producto, podríamos decir que los valores son entre un 20% y un 30% inferior al que tenían en el 2019", agrega Stulich.

Por su parte, Altgelt añade que en el caso de su inmobiliaria, "las propiedades que re-tasamos son aquellas que vienen ofreciendo desde hace varios meses. Podemos hablar de la mitad de la cartera".

¿Qué oportunidades se encuentran hoy en el mercado? "No se puede generalizar precios según calidades y ubicaciones, pero podríamos decir que los departamentos de calidad media y bien ubicados, que solían rondar los u$s2.800 a u$s3.000 el metro cuadrado, hoy se pueden comprar a por u$s2.200 o u$s2.400".

A estos valores, Pinus agrega que "actualmente es posible comprar en Recoleta o Belgrano, muy buenos departamentos reciclados a u$s2.000 el metro cuadrado".

Por último, el bróker Diego Alvarez Espín, considera que "la obra nueva tiene precios muy acomodados a los costos actuales de construcción. Creemos que hay una oportunidad ahí. En inmuebles de segunda mano entendemos que hay aun recorrido hacia la baja".

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